A relevância da renovação do contrato de aluguel comercial

Quando se trata de aluguel comercial, a renovação do contrato desempenha um papel crucial, pois o local onde uma empresa (seja uma loja ou prestadora de serviços) opera pode ser um fator determinante para o desenvolvimento e crescimento do negócio.

Não é incomum que estabelecimentos comerciais sejam reconhecidos e até recomendados a outros clientes com base em sua localização. Ao longo do tempo, tanto os clientes quanto os fornecedores desenvolvem um relacionamento com esse local onde os produtos e serviços são oferecidos ao público.

Quando a empresa estabelece seu ponto em um imóvel alugado, a legislação permite que, sob certas condições, ele permaneça no local mesmo após o término do período contratado inicialmente – desde que esteja cumprindo com suas obrigações contratuais, como pagar o aluguel em dia, é claro. Esse direito é concretizado por meio da ação renovatória, regulamentada pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991), a partir do artigo 51.

O que é ação renovatória e qual a sua importância?

A ação renovatória é um processo movido pelo locatário de imóvel comercial contra o locador do imóvel para pleitear a renovação do contrato de locação – mesmo que o locador não tenha expressado concordância antecipada com essa renovação.

Quando é possível propor uma ação renovatória?

A ação renovatória pode ser proposta quando o contrato de locação for por prazo determinado e estiver se aproximando do fim. É importante observar os seguintes requisitos previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991):

• O contrato de locação deve ser comercial e por prazo determinado;
• O prazo total determinado do contrato (ou dos contratos sucessivos) deve ser de, no mínimo, cinco anos;
• O locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade comercial ou industrial pelo prazo mínimo de três anos.

Vale ressaltar que tal estabilidade está condicionada ao cumprimento das exigências contratuais pelo locatário: caso ele descumpra o que está combinado com o locador (fique inadimplente, por exemplo), ele deixará

Como se pode responder a uma ação renovatória?

O locador, quando for notificado da existência da ação, tem a opção de aceitar a proposta recebida, fazer uma contraproposta ou recusar a renovação com base em situações bastante específicas, como por necessidade de realizar obras que aumentem a área construída do imóvel ou pela intenção de utilizá-lo para seu próprio negócio pré-existente.

Como o locador pode se antecipar a uma ação renovatória?

Ao receber uma proposta de locação de seu imóvel comercial por prazo de 60 meses ou mais, o locador deve refletir sobre a utilidade daquele imóvel a ele. Se pretende utilizar o imóvel no futuro (seja para um negócio próprio ou convertê-lo em residência, por exemplo), o melhor a fazer é uma contraproposta de prazo mais curto, como 48 meses. Porém, se o locador entender que a função daquele imóvel é justamente de gerar-lhe renda, a locação por prazo de 60 meses pode ser uma boa opção, pois oferecerá estabilidade ao locatário, cuja tendência de permanecer no local por um longo período se fortalece.

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